대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결
상가건물이 재건축 과정에서 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 경우, 권리금 회수기회 방해의 '정당한 사유'가 있는지 문제된 사건입니다. 상가임대차법은 '상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'에는 '정당한 사유'가 인정된다고 규정하고 있는데(동법 제10조의 4 제2항 제3호), 원심은 위 조항을 '임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것'으로 보아, 임대인의 손해배상책임을 인정하였습니다. 반면 대법원은 실제 재건축이 진행된 경우 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어렵다는 등의 이유로 위 조항이 재건축 사례에도 적용된다고 보아, 권리금 회수기회 방해의 '정당한 사유'를 인정하여 원심을 파기환송하였습니다.
1. 사안의 개요
임대인인 피고들은, 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 종전 임차인(원고)이 주선하는 신규 임차인과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔고, 이에 신규 임대차계약 체결이 무산되었습니다. 이후 원고가 피고들에게 다른 신규 임차인을 주선하지도 않은 상황에서, 임대차 계약기간이 만료되었고, 이후 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되고 재건축공사가 진행되어 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 것으로 본 사안입니다.
2. 재판의 경과
가. 1심 = 원고 일부 승소 (서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결)
주문
1. 피고들은 연대하여 원고에게,
가. 1,650만 원 및 이에 대하여 2019. 10. 16.부터 2020. 1. 7.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, [*임대차보증금 잔액]
나. 73,637,900원 및 이에 대하여 2020. 1. 8.부터 2020. 8. 25.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 [*권리금 회수기회 방해 손해배상금]
각 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 1/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
피고들이 이 사건 상가를 임차하려던 소외 1에게 받아들이기 어려운 수개월이라는 임대차기간 제한 조건을 요구함으로써 결국 소외 1이 피고들과의 임대차계약 체결을 포기하게 된 것은 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.
피고들은, 이 사건 상가는 이 사건 부동산의 대대적인 재건축 공사로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 않을 예정이므로 구 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 원고에 대해 권리금 회수기회를 보장할 의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 위 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것으로 보이고, (중략) 피고들이 원고가 퇴거한 후 이 사건 건물을 실제로 철거한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 주장은 이유 없다.
상가임대차법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
피고들의 주장에 의하면 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가, 나목에 해당하지 않는 경우에도 1년 6개월 이상의 재건축 등을 이유로 권리금 회수기회를 보장하지 않아도 되게 되어 부당하다.
상가임대차법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
나. 2심 = 항소기각 (서울중앙지방법원 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결)
3. 대법원 판결의 요지 = 파기환송(일부)
○ 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우에 있어 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 인정 여부
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때, 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.
법무법인 산지 / 위정현 변호사
