서울중앙지방법원 2022. 7. 15. 선고 2022가합500289 판결
서울중앙지방법원은, 이례적으로 '민법 제628조 차임증감청구권'을 인정하여, 코로나로 인해 피해를 입은 CGV 영화관의 차임을 20% 감액하는 판결을 내렸습니다.
1. 사안의 개요
원고는 2016.경 서울 소재 건물을 보증금 30억 원, 차임 월 2억 원, 기간 2017년부터 2037년으로 정하여 임차하는 내용의 임대차 계약을 체결한 다음, 이 사건 건물에서 CGV 지점 영업을 하였고, 피고는 2019.경 이 사건 건물을 매수하면서 이 사건 계약의 임대인 지위를 승계하였습니다. 원고는 2020.경 피고에게 코로나 유행 장기화에 따라 정부 방침에 의한 이 사건 영화관 영업중단 내지 제한 등으로 인한 영업손실 등을 이유로 2020. 6.분부터 차임의 50% 감액을 청구하였습니다(민법 제628조 차임증감청구권).
2. 관련 법리
차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고 할 것이다. 이는 계속적 채권관계인 임대차의 특성상 계약관계가 지속되는 동안 경제사정 등의 변경으로 당초 약정하였던 내용이 현실과 동떨어지게 되는 결과 기존의 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 변경된 사정에 맞게 계약 내용을 수정하는 것을 허용하는 이른바 사정변경의 원칙을 입법화한 것이다.
따라서 차임증감청구권이 인정되기 위해서는 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.
3. 법원의 판단 = 원고 일부 승소
주문
1. 피고는 원고에게 104,857,500원과 이에 대하여 2022. 5. 13.부터 2022. 7. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고가 영화관 사업을 영위하는 주식회사로서 경제사정의 변동 등으로 인한 상당한 정도의 불확실성을 감수해야 함을 감안하더라도, 이 사건 계약상 차임을 유지하는 것은 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한바, 이 사건 감액청구는 이 사건 전염병이 크게 유행한 2020. 6.분부터 2022. 4.분까지에 한하여 이 사건 계약상 차임의 20% 범위 내에서 이유 있다고 할 것이다.
가. 이 사건 계약은 이 사건 건물을 영화관으로 사용함을 목적으로 하고 있고, 이 사건 영화관을 찾는 관객 수에 따라 원고의 위 영화관 영업에 따른 매출과 순이익 등이 결정되는바, 위 계약상 차임은 이 사건 영화관의 과거 관객 수 통계와 향후 예상매출액, 이 사건 건물의 각종 공과금 액수와 인근의 차임 시세 등을 종합하여 결정되었다.
나. 이 사건 전염병의 대유행과 장기화는 경험해 보지 못한 매우 이례적인 상황으로서 이 사건 계약이 체결된 2016. 12.경이나 피고가 임대인 지위를 승계한 2019. 12.경까지도 예측할 수 없는 것이었다.
다. 2020. 3.경 이 사건 전염병이 세계적인 대유행 단계로 들어서자 정부는 사회적 거리두기 등의 방역수칙을 시행하였고, 밀폐된 공간에 다수의 관객이 밀집될 수밖에 없어 감염에 취약한 영화관에 대하여는 상영관 전부 내지 일부 휴관, 상영관 내 좌석 띄어 앉기, 영업시간 단축, 5인 이상 예매 제한, 상영관 내 음식물 섭취 제한 등의 조치를 시행하였다.
라. 이 사건 전염병 확산 이전인 원고의 2019년 말 기준 재무제표상 매출액은 1,046,400,000,000원, 영업이익은 75,200,000,000원이었으나, 확산 이후인 2020년말 기준 매출액은 325,800,000,000원, 영업이익은 –203,700,000,000원, 2021년말 기준 매출액은 328,600,000,000원, 영업이익은 –163,600,000,000원으로 감소하였다.
마. 이 사건 영화관의 월 평균 관객 수는 2017년 84,925명, 2018년 70,265명, 2019년 75,856명이었으나, 2020년은 19,934명, 2021년은 17,106명, 2022년 14,063명(4월까지)이고, 월 평균 매출액은 2018년 850,000,000원, 2019년 962,000,000원이었으나, 2020년 265,000,000 원, 2021 년 227,000,000 원, 2022 년 217,000,000원(4월까지)으로서 2020. 3.경 이후 급감하였다(이 사건 전염병 확산이 진정된 2022년에 들어서면서부터 감소세가 주춤하였다).
바. 위와 같이 이 사건 전염병 확산으로 매출액과 영업이익이 급감한 기간 이 사건 계약상 차임을 비롯한 이 사건 영화관 운영비용은 별다른 변동이 없었다.
사. 이 사건 영화관 외에 원고 운영의 다른 영화관의 경우 2020년 및 2021년 차임에 관하여 20%에서 30%까지 감액이 이루어지기도 하였다.
아. 원고의 자산 규모와 전체 매출에서 이 사건 영화관이 차지하는 비중, 2022. 5.경 이후 정부의 방역수칙 완화로 영업시간 제한, 띄어 앉기, 상영관 내 취식제한 조치가 해제되어 영화상영업이 회복세에 접어든 점, 피고가 1의 다.항 기재 조치를 취한 점 등을 고려하면, 이 사건 계약상 차임을 20% 감액함이 상당하다.
법무법인 산지 / 위정현 변호사
