대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결
대법원은, 아파트 임대차와 관련하여, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한, 가계약금 지급자가 스스로 임대차계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 집주인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 판시하였습니다.
1. 사안의 개요
입주할 아파트를 알아보던 원고 부부는 2020. 12. 11. 공인중개사인 피고 B로부터 이 사건 아파트에 관하여 전해 듣고 문자메시지를 통하여 이 사건 아파트의 소유자인 피고 C과 사이에 임대차보증금 870,000,000원, 입주일은 2021. 2. 24.로 대강의 내용을 정하여 임대차계약을 체결하기로 하고, 원고는 같은 날 피고 C 명의의 F은행 계좌로 3,000,000원을 송금하였다.
2. 원고 주장의 요지
원고와 피고 C 사이에 결국 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약이 체결되지 않았으므로, 피고 C은 원고에게 부당이득금 3,000,000원을 반환할 의무가 있다.
2. 재판의 경과
-1심: 기각 / 서울중앙지방법원 2021. 9. 7. 선고 2021가소104810 판결
-2심: 기각 / 서울중앙지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나67741 판결
원심(2심) 판결 이유
1) 원고가 지급한 금원의 성격 - 가계약금
원고는 이 사건 소장에서 스스로 가계약금 명목으로 3,000,000원을 지급하였다고 주장하였고, 피고들도 가계약이 체결된 사실에 대하여는 다투지 않는다.
(중략)
살피건대, 부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하고, 본계약이 체결되지 않을 경우에는 당사자 사이의 약정에 따라 반환되거나 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것인데, 원고가 스스로 인정하고 있다시피 피고 C과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 어떠한 계약서도 작성한 바 없는 점과 문자메세지로만 대강의 계약 내용을 정하여 금원을 송부한 점 등 앞서 본 기초사실에 의하면, 원고는 2020. 12. 11. 피고 C과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 부동산임대차계약을 체결하기 전 가계약금 명목으로 3,000,000원을 지급하였다고 할 것이다.
3) 피고 C에 대한 청구에 관한 판단
가) 앞서 본 바와 같이 가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 달리 정함이 있지 않는 한 몰취되는 성격의 금원이라고 할 것이다. 이와 달리 임대차계약이 체결되지 않는 이상 즉시 부당이득금으로 반환되어야 한다는 취지의 원고의 주장은 독자적인 것으로서 받아들이기 어렵다. 그런데 원고가 스스로 계약 체결을 포기하였음은 앞서 본 바와 같고, 당사자 사이에 달리 정하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고 C은 지급받은 가계약금을 몰취할 수 있다고 할 것이다. 원고의 부당이득금 주장은 이유 없다.
3. 대법원 판결의 요지 = 파기환송
가. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).
나. 원심은 원고가 피고 2에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고 2에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 피고 2에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척하였다.
그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하였으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해하여 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
법무법인 산지 / 위정현 변호사
